Налоги на выходе. Как не отдать государству лишнего при продаже недвижимости?
Capital Gains Tax на Кипре — 20% от чистой прибыли. Разбираем чеки на улучшения, инфляционную поправку и льготы в €30,000 и €150,000, которые законно снижают базу.
Вы нашли покупателя, цена вас устраивает, сделка близка. Но прежде чем открыть шампанское, нужно вспомнить про Capital Gains Tax (CGT) — налог на прирост капитала. На Кипре он составляет 20% от чистой прибыли.
В Честных метрах мы часто видим, как люди платят налог с «грязной» суммы просто потому, что не подготовились к выходу заранее. Давайте разберем, как легально уменьшить налогооблагаемую базу.
Золотое правило «белых чеков»
Главный способ снизить налог — доказать расходы, которые вы понесли на улучшение объекта. Что подходит: ремонт, перепланировка, установка солнечных панелей, систем кондиционирования (VRV), ландшафтный дизайн.
Налоговая примет только официальные инвойсы и квитанции об оплате. Если вы платили строителям наличными без документов, эти расходы — ваши личные убытки. Собирайте и храните каждый чек с первого дня владения.
Инфляционная поправка (Indexation Allowance)
Мало кто об этом помнит, но налоговая разрешает корректировать цену покупки на индекс инфляции. Если вы купили дом в 2018 году за €300k, а продаете в 2026-м, стоимость покупки будет пересчитана с учетом коэффициентов Центрального Банка. Это законно уменьшает вашу «бумажную» прибыль.
Налоговые вычеты (Exemptions)
На Кипре действуют пожизненные льготы для физических лиц:
- Первая продажа. Первые €30,000 прибыли налогом не облагаются (до 2026 года было €17,086).
- Основное жилье. Если вы жили в этом доме/квартире более 5 лет (и это ваше основное место жительства), вычет может составить до €150,000 прибыли (раньше было €85,430).
Сопутствующие расходы
Не забудьте вычесть из прибыли:
- Комиссию агентства (только если есть инвойс и НДС).
- Расходы на юристов при покупке и продаже.
- Проценты по ипотечному кредиту (если объект покупался в кредит).
Кейс от Честных метров (до реформы 2026)
Инвестор купил виллу за €500k, продал через 5 лет за €700k.
- Без подготовки: налог с €200k прибыли = €40,000.
- С нашей стратегией: учли инфляцию (€20k), ремонт по чекам (€30k), комиссию агента (€20k) и льготу основного жилья (€85k). Итог: налогооблагаемая база сократилась до €45k. Налог к уплате = €9,000.
Экономия: €31,000.
Начинайте готовиться к продаже в день покупки. Заведите папку (физическую или в облаке), куда сканируйте все договоры и платежки. В 2026 году, когда налоговая видит все ваши транзакции через банковскую систему, «серые» схемы больше не работают. Работает только грамотный учет.