Почему общее количество сделок — плохой ориентир для инвестора
Сделка за €180,000 и сделка за €1.8 млн в статистике равны, но для инвестора это разные рынки. Активность рынка и его ликвидность на выходе — не одно и то же.
Очень часто в аналитике рынка недвижимости можно увидеть фразу: «Количество сделок выросло / упало — рынок оживает / остывает».
Для экономики в целом — возможно. Для инвестора — это один из самых переоценённых и вводящих в заблуждение показателей.
Количество сделок ≠ качество рынка
Общее число сделок показывает активность, но не показывает:
- кто покупает;
- что покупает;
- по какой цене;
- с какой целью.
Одна сделка за €180,000 и одна сделка за €1.8 млн — в статистике это одна и та же единица. Для инвестора — это принципиально разные рынки.
Что обычно стоит за ростом количества сделок
Рост общего числа сделок чаще всего обеспечивают: локальные покупатели, вторичный рынок и ипотечные сделки.
Как правило, это:
- низкий средний чек;
- высокая чувствительность к банковским ставкам;
- почти нулевая связь с инвестиционной доходностью.
Такой рост почти ничего не говорит о ликвидности инвестиционных объектов, перспективах рынка новостроек, возможностях выхода через 3-5-7 лет.
Что важно инвестору на самом деле
Для инвестора важны другие вопросы:
- растёт ли иностранный спрос;
- кто именно покупает (география/национальный состав);
- как меняется структура сделок;
- где формируется новый сток;
- насколько легко и выгодно будет продать/сдавать объект.
Именно поэтому рынок может выглядеть «здоровым» по общему количеству сделок — и одновременно быть рискованным с точки зрения инвестиций.
Классическая ошибка
Самая частая логика выглядит так: «Сделок стало больше — значит, рынок растёт».
Но в реальности возможно: чек стал ниже, ликвидность хуже, инвестиционный риск выше и так далее.
И наоборот:
- сделок меньше;
- но выше чек;
- лучше структура спроса;
- понятнее выход.
Почему я не использую этот показатель как основной или единственный
Потому что я работаю с иностранными покупателями объектов на стадии строительства, которые рассматривают покупку с целью инвестиции, а также для осознанной релокации семьи и/или бизнеса.
А здесь общее количество сделок — это фон, а не сигнал. Гораздо важнее: структура спроса, динамика именно инвестиционных сделок, скорость перепродажи и то, кто останется покупателем через несколько лет.
Вывод
Количество сделок отвечает на вопрос: «Насколько рынок активен?» Инвестора же интересует другой вопрос: «Насколько рынок ликвиден и предсказуем при выходе?»
И это — не одно и то же. Именно поэтому в этом канале я смотрю глубже, чем headline-цифры из отчётов.