ROI vs IRR: как фонды оценивают доходность недвижимости и почему важны обе метрики

В инвестиционных чатах по недвижимости часто обсуждают «доходность 6–8% годовых». Но почти никто не уточняет, что именно считают. А это критично — потому что ROI и IRR могут показывать совершенно разные цифры по одному и тому же объекту.

Давайте разберём простым языком, как это делают крупные фонды, и почему IRR — лучший показатель для объектов недвижимости, где может быть и аренда, и капитализация.

Что такое ROI (Return on Investment)

Самый простой и популярный показатель. Формула примитивная:

ROI = годовой доход / вложенный капитал

Например: купили за €300 000, сдаём за €18 000 в год — ROI = 6%.

Проблемы с ROI:

• не учитывает рост стоимости объекта;
• не учитывает момент вложения и график платежей;
• не учитывает момент получения дохода;
• не подходит для проектов на стадии стройки.

ROI — это фактически «фотография момента», а не инвестиционная модель.

Что такое IRR (Internal Rate of Return)

Это стандарт фондов, девелоперов и всех, кто считает доходность во времени.

Простыми словами, IRR — это реальная среднегодовая доходность с учётом всех денежных потоков: вложений, аренды, перепродажи и времени. Более сложными словами инвесторов и финансистов — IRR это ставка дисконтирования, при которой чистая приведённая стоимость проекта (NPV), читай «доход», равна нулю.

Если ещё проще, IRR отвечает на вопрос: «Если бы эта инвестиция была банковским депозитом, какому проценту годовых она была бы эквивалентна?»

Преимущества IRR:

• учитывает капитализацию;
• учитывает ранний вход и график платежей;
• подходит для строящихся проектов;
• позволяет сравнивать разные объекты, даже если они сдаются в разные сроки.

Почему на Кипре IRR важнее ROI

На Кипре доходность от аренды чаще всего средняя (4.5–6%), а вот рост стоимости в правильных локациях делает основную часть прибыли. Именно поэтому ROI смотрится скромно, а IRR показывает реальную картину.

Реальный кейс в Пафосе

Это объект моего клиента, и он идеально подходит как учебный пример.

Исходные данные:

• стартовая цена на ранней стадии: €310 000;
• через 20 месяцев рыночная цена: €380 000 – €390 000;
• рост капитализации: +22% – +25%;
• годовая аренда после сдачи: €18 000 – €20 400.

1. Считаем ROI

Берём чистую годовую аренду после всех расходов: допустим, €16 000 чистыми.

ROI = 16 000 / 310 000 = 5.1% годовых.

Это честная цифра. Она отражает именно аренду. Но инвестор заработал гораздо больше. И ROI этого не показывает.

2. Считаем IRR (полная доходность)

Теперь учтём ВСЁ. Денежные потоки (здесь упрощённо в тексте, но у меня, конечно же, есть большая экселевская модель с графиками и кучей полезных цифр):

• Год 0: -€310 000 (покупка на котловане);
• Год 1: +€0 (дом строится — аренды нет);
• Год 2: +€75 000 (средний рост капитализации);
• Год 3: +€19 000 (арендный доход).

Общая прибыль за период: капитализация +€75 000, аренда за год +€19 000. Итого: +€94 000 за ~3 года.

Если бы ROI был единственным показателем, мы бы увидели только 5.1%. Но IRR показывает реальность: IRR ≈ 10-11%. Разница х2.

Почему IRR вырос так сильно

• Был ранний вход — цена сильно ниже финальной.
• Пафос — локальный рынок, некоторые районы растут быстрее официальной статистики.
• Проект оказался удачным: сильный девелопер + локация с ограниченным новым предложением.
• Аренда добавляет ещё 5–6% эффективности сверху.

ROI это игнорирует. IRR — собирает всё в одну цифру.

Фонды на Кипре никогда не смотрят ROI в одиночку, они считают IRR на 5–10 лет вперёд и оценивают:

• темпы роста района;
• стоимость земли;
• ограничение предложения;
• тип арендаторов;
• состояние инфраструктуры;
• момент входа и выхода.

Именно поэтому два объекта в одном городе могут показывать один и тот же ROI 5%, но один даёт IRR 8%, другой — 15%.

Главный вывод

ROI — это доходность аренды. IRR — это доходность инвестиции. И если инвестор на Кипре смотрит только ROI, он видит лишь половину картины.

Как разные схемы оплаты на Кипре меняют IRR — иногда вдвое

При инвестициях в новостройки на Кипре большинство инвесторов смотрят только на рост стоимости объекта. Многие даже не принимают во внимание схему оплаты, другие за небольшую скидку оплачивают 100% вперёд (тут, конечно, надо считать, это бывает оправдано при определённом размере скидки).

Но самая сильная вещь, влияющая на доходность, — структура оплаты. Из-за распределения платежей IRR может меняться в 1.5–2 раза, хотя объект один и тот же.

IRR считает доходность на реально вложенный капитал. Если вы вкладываете меньшую сумму на старте — ваша доходность растёт, даже если рост стоимости объекта не меняется. Это тот же принцип, что и финансовый рычаг.

Пример: объект за 500 000 €, рост цены до сдачи — 15%

Через 2 года объект стоит 575 000 €. Прибыль — 75 000 €. Но IRR — разный.

1. Полная оплата 100%

Вложили 500 000 €, прирост 75 000 €. IRR ≈ 7–8% в год.

2. Схема 30/70 (30% сразу, 70% — равномерно по этапам)

На старте: 150 000 €. Остальное — в течение стройки (обычно 18–30 месяцев). Фактически ваш средневзвешенный вложенный капитал — около 300 000 € вместо 500 000 €.

IRR ≈ 12–14% в год. Это почти в 2 раза выше, чем при 100% оплате.

3. Поэтапная оплата без большого первого взноса

Например:

• 20% при подписании;
• 20% через 6 месяцев;
• 30% на этапе отделки;
• 30% при выдаче ключей.

В реальности средний вложенный капитал — 240–260 тыс. €. IRR ≈ 14–16% в год. Самый высокий IRR — просто потому, что деньги входят в проект постепенно.

Вывод

На Кипре вы не получите пост-хэндовер, как в Дубае. Но даже стандартные кипрские схемы оплат увеличивают IRR на 40–100% по сравнению с полной оплатой.

Один и тот же объект может быть посредственной инвестицией при 100% оплате — и отличной при правильной структуре платежей.